Garantie loyer impayé (GLI) : que faut-il savoir sur cette assurance ?

La garantie loyer impayé, bien qu'elle ne soit pas obligatoire, est essentielle pour offrir une protection aux propriétaires en cas de défaut de paiement des locataires. Il y a plusieurs éléments importants à connaître avant de souscrire à cette assurance.

Le taux d’impayés de loyers ou de charges dans le domaine du locatif privé est de 2.93% (2013). Le risque est faible, mais il est justifié de vouloir s’en protéger et d’avoir recours à une garantie adaptée.

• Qu’est-ce que c’est la garantie loyer impayé ?

La GLI est une assurance souscrite personnellement par le bailleur ou par l’intermédiaire de son mandataire.

Elle concerne majoritairement les logements à usages d’habitation, qu’ils soient personnes physiques ou morales. Généralement, ce sont des particuliers qui achètent pour avoir un complément de revenu ou pour préparer la retraite. Les impayés ont donc un effet néfaste sur le plan de financement du propriétaire.

• Réagir vite pour les impayés de loyer

Si à la date à laquelle vous devez normalement recevoir le loyer et que ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à appeler le locataire pour connaître les raisons de ce retard.

S’il s’agit d’une difficulté passagère, il faudra trouver une solution. Par exemple, mettre en place un « plan d’apurement » (un accord amiable, écrit, qui étale sa dette) en plus du paiement de loyer.

Le locataire peut bénéficier, sous certaines conditions, des aides au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) afin de réussir à surmonter ses difficultés financières momentanées.

Si dans le cas où vous avez confié la gestion de votre logement à un professionnel, c’est lui qui prendra l’ensemble des dispositions nécessaires pour relancer le locataire et faire le point avec lui directement.

• Les modalités de la garantie loyer impayé

GLI : le locataire doit respecter certaines conditions

• Le candidat locataire doit répondre aux critères de l’assurance qui, en principe, impose un CDI et un taux d’effort inférieur à un tiers des revenus.
• Les critères ne peuvent pas s’appliquer sur le locataire déjà en place depuis un certain délai, au moment de la souscription. Si le locataire est en place depuis au moins 6 mois, dans ce cas, la compagnie d’assurance exige l’absence de défaillance, même partielle du locataire pendant les six derniers mois d’occupation.

Ce que prend en charge la GLI

• L’assurance garantie le paiement des loyers et des dégradations dont le locataire pourrait s’être rendu responsable.
• Chaque contrat définit sa couverture : loyers, charges, détériorations immobilières, frais de contentieux, vacance locative, montant de la franchise éventuelle, plafond de garantie…
• Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, la GLI assure le bailleur pendant toute la durée du bail et ses renouvellements successifs.
• Au départ du locataire en place, la validation préalable du dossier du nouveau candidat locataire est obligatoire.

Quel est le coût de la garantie loyer impayé ?

• Le goût de la GLI est différent selon la compagnie. Il varie souvent entre 2 et 3 % du montant annuel du loyer et des charges.
• Lorsque la garantie loyer impayé est souscrite par l’intermédiaire d’un professionnel, le taux est également en fonction de l’importance du portefeuille de lots assurés, de sa sinistralité, et des garanties proposées.

Caution ou GLI ?

Pour se prémunir contre les impayés de loyer, 65% des propriétaires demandent une caution solidaire (un garant) à leur locataire.

• Lorsque le locataire n’est pas en mesure d’apporter une caution personne physique, il peut demander certaines aides comme Visale.
• Le bailleur peut recourir à une assurance garantissant les obligations du locataire. La GLI peut être contractée auprès d’un assureur, d’une banque ou de l’administrateur de biens.

Attention : le bailleur ne peut pas cumuler assurance loyer impayé et garant de location, sauf dans le cas de locataires étudiants ou apprentis.

Attention : le contrat d’assurance GLI prévoit un formalisme précis d’actions en recouvrement qu’il est impératif de respecter.

À défaut, l’assurance pourra refuser la prise en charge du sinistre et l’administrateur de biens risque d’engager sa responsabilité civile professionnelle.